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房價,是不能比較的
2019年6月17日
[摘要]很多人經常會問我一個問題,中國房價目前是不是太貴了,是不是已經站在了歷史的最高點,要開始往下走了。

很多人經常會問我一個問題,中國房價目前是不是太貴了,是不是已經站在了歷史的最高點,要開始往下走了

如果我追問得出這個結論依據的時候,很多人會直接把國內的城市和國外的城市進行比較,這次去蘇州的時候,正好被一個朋友問:

蘇州這樣的國內準二線城市,憑什么房價比國際知名的波士頓比還要貴呢

我覺得這個問題還挺有趣的,我們可以來聊一聊

01

可能很多人對于波士頓這樣的城市還不太了解,我先簡單介紹下

波士頓是美國東北部新英格蘭地區最大港口城市,馬薩諸塞州首府,是世界著名的學府聚集地,室內有16所大學

比如我們所熟知的哈佛大學、麻省理工大學、波士頓大學、馬薩諸塞理工學院等都在此匯聚,還有國家航空與宇航局電子研究中心等重要科研機構

也正是匯聚了如此眾多的牛校,導致波士頓有些城鎮25歲以上的人口中,50%有碩士及以上學歷

因此,波士頓被稱為美國的“雅典”,是美國的文化之都

我們經常說,一個城市如果受高等教育的人越多,大學越多,它吸引到的科研中心和優秀的企業就越多,好的就業機會就越多,如此形成一個正向循環

因為有眾多頂級的人力資源,也注定了波士頓從骨子里透出的傲氣

波士頓是美國第三大金融中心,作為全球財富管理中心之一,是美國最大的基金管理中心,擁有許多著名的投資管理公司,比如富達公司、道富集團等

波士頓共有33家醫院,代表了美國最好的教學與研究醫院,包括麻省總醫院、貝斯以色列女執事醫療中心、布列根和婦女醫院、波士頓兒童醫院、新英格蘭醫學中心等,這里是世界頂尖醫療資源的匯集地,更是從醫者心中的圣地

波士頓也有很多實體經濟的代表企業,比如吉列、泰瑞達(世界頂級的半導體和電子設備制造商)、新百倫等

波士頓目前一共誕生了8位美國總統,40位諾貝爾獎得主和30位普利策獎得主

換句話說,波士頓的內在基因實在是太優秀了,這樣的城市注定放到全世界任何一個城市中去,都是頂級

02

但唯一不頂級的,卻是波士頓的房價

這么厲害的城市,整體的平均房價為5000美金一平方米,折合成人民幣差不多是3萬多,就算是波士頓的核心區域的房價,也就只有1.2萬美金,相當于8萬多人民幣

我們來舉個例子

這是波士頓還算比較市中心的一處住宅,乘坐地鐵10分鐘即可抵達波士頓市中心,駕車的話也僅需要二十幾分鐘就可到達,相當于中外環的位置

用我們的眼光看,這個項目是比較適宜居住的,后期的增長潛力較大

注:相關資料來自房天下

事實也確實如此,該項目在波士頓當地,受到了在波士頓工作、生活的年青一代青睞,這里也成為波士頓周邊地產價值快速上升的區域之一,房價與房租都年年上升

該套住宅全部精裝修,自帶車庫,因為租金回報率高,“以房養學”非常劃算

好,我們最后來說下價格,2室1廳2衛,總價是42.9萬美金,折合成人民幣是296萬,面積是92.9平米,相當于只要3.18萬/㎡

作為比較,我們再來看看蘇州

蘇州也算是歷史名城了,單看經濟增長量的話,蘇州真的可以說是一枝獨秀,如果是以市級單位進行同緯度比較的話,常年位列第一,2018年的GDP高達1.85萬億元

但這樣的經濟規模還是無法跟波士頓相比,波士頓的經濟規模達到了2.7萬億元,相當于蘇州 無錫經濟規模的總和

如果城市經濟如此龐大,一般來說,房價也應該比較高,但是蘇州房價的兩級,蘇州工業園區和姑蘇區均價均為3.5萬左右,與剛才舉例的波士頓中外環的價格類似

注:圖片來源于公眾號“真有好房”

因此,很多人就會說,蘇州目前的房價是“站在高處了”,最簡單的就是拿蘇州的房價直接跟波士頓進行比較,蘇州的房價不應該與波士頓一個梯隊,蘇州貴了

但凡做這個假設,其實有個前提,就是房價是可以比較的,這種比較的方法很多人都在用,但在使用的時候,卻很少有人會提出質疑,這種跨國際的房價比較本身到底合不合理

房子不僅僅是磚頭 鋼筋水泥的混合,房子貴不貴,最關鍵的還是要看地段位置和供需關系

就像我們前段時間一直在討論的鶴崗的房價,2000-3000元每平,無人問津,而北京和上海的房產基本都要5-6萬每平,但趨之者若鶩

03

其實從嚴格意義上看,任何一棟房子都是唯一的,有固定的經緯度,因此任何兩個房子的價值也都是不一樣的

我前幾天看到北京大學徐遠教授給出的一個定論,叫做“房子的不可貿易性”

不可貿易品和可貿易品其實都是相對的,可貿易品指的是可以用較低的成本運輸的商品,比如農產品,各種電子產品,各種工業品等,雖然各個地區,各個工廠之間的成本有高有低,但因為都是可以運輸的,因此很多商品的價格最后往往都會趨同

但不可貿易品由于是不能運輸,因此比較的意義就不是很大

比如在美國和日本,理發的成本很高,還要給小費,理個頭發差不多要200元人民幣,但在國內的很多城市,往往只要20-30元,但哪怕是存在這么巨大的價差,我們也得接受,因為我們不可能為了理一次發就飛一趟北京

房子是具有典型的不可貿易的產品,因為位置固定,沒法運輸,因此如果直接進行單向度比較,就不太合理

當然,如果從供需關系看,還是能找到波士頓房價穩定的部分原因的

比如雖然波士頓的綜合實力非常強勁,但是城區的人口只有60萬,算上所有的郊區人口,波士頓的都市圈人口只有440萬

而蘇州光常住人口就高達1072萬,是波士頓都市圈人口的2.5倍,所以,單是一個人口因素,就很可能把蘇州的房價推的很高很高,因為蘇州的需求端實在太旺盛了

不僅如此,美國很多城市的資源分布都非常分散,很多人是不需要聚集到市中心的,住在郊區或衛星城就可以了

但是在中國的資源,往往都聚集于一二線城市的核心地段,因此在這些優質地段,房價整體來說都會被推的越來越高

與此同時,我們切忌采用簡單的辦法進行跨國的房價比較,比如我在上文所得出的波士頓的單價,就是采用了“總價/面積=單價”的算法,用得出的單價與蘇州單價相比,這樣雖然簡單,但不科學

因為我們的面積算法不一樣,在我們的產權證中,建筑面積其實是包含了住房使用面積、墻體占用面積及公攤,但在美國和香港等地區,往往采用的是實際的使用面積,是扣除公攤面積的

同時,還需要考慮到房產的產權在持有過程中的持有成本,我們的房地產稅費主要體現在交易環節,多為一次性成本,也就是說,如果不交易,中國內地房屋持有幾乎無成本

而很多國家和地區稅費主要在持有環節,持有成本較高,德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等都有房產稅,需要在持有期間繳納

比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四千到五千的物業費,而臨近華爾街的FLATIRON公寓每年需繳納1.2萬美元/年的房產稅和0.85萬美元/年的物業費,折合人民幣年均持有成本13.47萬元

持有成本明顯高于國內,這部分其實也算是隱性的“房價”

04

在我看來,我們進行房價比較的目的,是為了找出異同,進行更深程度的分析,從而讓自己作出的決策更加的科學化和合理化

比如說,兩個不同的國家,兩個不同的城市房價出現的巨大差異,可能是因為收入不一樣,也可能是因為人口基數不一樣,增長不一樣,或是是經濟規模不一樣,產業布局不一樣等等

原因有很多,只有通過比較,才能發現異同,然后看出其中最本質的原因,避免輕易得出不合理的論斷

比如我們聽的比較多的,就是A城市比B城市更有投資價值,因為A城市的房價只要7000元/㎡,但B城市的房價要1.2萬元/㎡

因此,對待具體的城市,一定要把各個維度一個一個給扒出來,揉碎了看,每一個城市都是獨一無二的

對于房價,一定是貴有貴的道理,便宜也有便宜的原因


注:本文的部分解釋框架參考了徐遠的《國際比較中的坑:從“不可貿易品”說起》,特此感謝


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